Ez a tartalom 2480 napja jelent meg, lehetséges, hogy az itt szereplő információk már nem aktuálisak.
Önnek válogatott legfrissebb tartalmainkat személyes kezdőlapján mindig elérheti.

Ingatlan bérbeadás vagy székhely szolgáltatás?

Az adózási jogviszonyok egyik alapelve, hogy a szerződéseket valódi tartalmuk szerint kell minősíteni. Ezt az alapelvet sok esetben az adózók figyelmen kívül hagyják, és a szerződéseket az elnevezésük alapján minősítik. Így előfordulhat, hogy a szerződés tartalma szerinti ügylet adóköteles, de a felek a szerződés elnevezése alapján történő minősítés következtében az ügyletet adómentesnek tekintik.

Az adószám nélkül ingatlan bérbeadási tevékenységet folytató, vagy adószámmal rendelkező egyéni vállalkozónak nem minősülő magánszemélyek, illetve egyéni vállalkozók és gazdasági társaságok, vagy más szervezetek között gyakran jön létre ingatlan használatára vonatkozó szerződés. Ezeket általában bérleti szerződésnek minősítik a felek, és ebből kiindulva a megszerzett bevételt bérleti díjnak minősítik.
Amennyiben az adószámmal rendelkező magánszemély vagy egyéni vállalkozó, illetve egyéb adószámmal rendelkező általános forgalmi adóalany ingatlan bérbeadási tevékenységére nem választotta az adókötelessé tételt, akkor az általa bérleti díjként számlázott összeg után általános forgalmi adót nem számít fel.
Az adószám nélkül bérbeadási tevékenységet folytató magánszemély részéről az adókötelessé tétel választásának gondolata vélhetően nem merül fel, hiszen az áfamentesség az adószám nélküli bérbeadás egyik feltétele.

A következőben egy olyan ügyletet tárgyalunk, amely nem tekinthető ingatlan bérbeadási tevékenységnek, ezáltal az áfa tekintetében nem élvez (tárgyi) adómentességet.

Tegyük fel, hogy a magánszemély egy gazdasági társasággal kötött szerződés alapján a következők teljesítése fejében jogosult a szerződésben meghatározott díjazásra:
•    a tulajdonát képező ingatlan egy vagy több helyiségének használatának biztosítása előre egyeztetett időpontban és időtartamban,
•    hozzájárulás az ingatlan címének gazdasági társaság székhelyként történő bejegyzéséhez,
•    a társaság jogosult az ingatlanon elhelyezni cégtábláját,
•    köteles a társaság részére küldött postai küldemények átvételére, iktatására és továbbítására,
•    köteles a társaság részére küldött üzenetek (telefon, e-mail stb.) fogadására, rögzítésére és továbbítására.

A magánszemély ténylegesen székhelyszolgáltatást nyújt, amely a polgári jog alapján nem minősíthető bérletnek, ezáltal a magánszemély a társaságtól kapott összeget nem kezelheti bérleti díjként. Ezen túl a szóban forgó tevékenység az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa-tv.) szerinti bérbeadásnak sem tekinthető. Ugyanis a felek által kötött szerződés szerint a magánszemély részéről az ingatlan birtokba adására nem kerül sor, valamint a társaság részére az ingatlan használatát a bérlet fogalmi elemét képező használati joghoz képest csak korlátozott lehetőségben köteles biztosítani.
A székhelyszolgáltatás olyan üzleti tevékenység, amelynek részét képezi az ingatlan időleges használatának biztosítása is, de ez nem olyan mértékű és terjedelmű, hogy annak alapján a polgári jog és az Áfa-tv. értelmében bérbeadásnak lehetne tekinteni.

A bérbeadás fogalmára vonatkozóan a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja-tv.) sem tartalmaz értelmező rendelkezést, így az adókötelezettség meghatározásánál a polgári jogi szabályai alapján kell az ügyletet értelmezni.
Az általános forgalmi adó tekintetében az Áfa-tv. 259. § 4. pontja értelmezi a bérbeadás fogalmát, amely szerint az a jogviszony tekinthető bérbeadásnak, amelynél az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét az időleges használatért térítik.
A polgári jog szabályai, illetve az Áfa-tv. értelmező rendelkezése szerint akkor van szó bérbeadásról, ha a teljesítésre kötelezettet a szerződésben rögzített ellenérték egésze, vagy túlnyomó része az ingatlan használatának biztosítása fejében illeti meg.

A Kúria Kfv. I.35.341/2014/9. számú ítéletében (előzmény ítélet: Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 26.K.31.508/2013/20. szám) egyértelműen leszögezte, hogy a székhelyszolgáltatás az Szja-tv. és az Áfa-tv. alkalmazásában nem minősíthető ingatlan bérbeadásnak.

A székhelyszolgáltatást végző magánszemélynek az állami adóhatóságtól adószámot kell kérni. Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 22. § (16) bekezdése értelmében mentesül a magánszemély adózó – kivéve az egyéni vállalkozót és a 22. § (1) bekezdés e) pontja szerinti kereskedelmi kapcsolatot létesítőt – az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti ingatlan-bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytat, és az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel jogával.
Székhelyszolgáltatási tevékenység folytatása esetén nincs szó az Áfa-tv. szerinti ingatlan-bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységről, ezért az adóhatósághoz történő bejelentkezés nem mellőzhető.
Az ügyletet tartalma alapján az Áfa-tv. szerint szolgáltatásnak kell tekinteni, amelyet 27 százalékos mértékű áfa terhel, de a magánszemély az adóhatóságnál történő bejelentkezéskor – az Áfa-tv-ben foglalt feltételek fennállása esetén – alanyi adómentességet választhat.
A magánszemélynek nem tanácsos bejelentkezési kötelezettségét elmulasztania, mivel az alanyi adómentesség utólag (a gazdasági tevékenység megkezdését követően) nem választható.
Az Art. 22. § (1) bekezdése szerint az általános forgalmi adó alanya az adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik az alanyi adómentesség választásáról. Amennyiben a tevékenység megkezdésekor az alanyi adómentesség választására vonatkozó nyilatkozat nem kerül megtételre, akkor a változás bejelentés fogalma nem értelmezhető, tehát az alanyi adómentesség változás-bejelentés formájában sem választható.

Nem egyéni vállalkozó, adószámmal rendelkező magánszemély esetén a székhelyszolgáltatásból elért jövedelem után az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (a továbbiakban: Eho tv.) 3. § (3) bekezdés e) pontja alapján nem merül fel egészségügyi hozzájárulási adó fizetésének kötelezettsége, mivel nincs szó ingatlan-bérbeadási tevékenységről.